Разъяснение действующего законодательства при выселении граждан из жилых помещений.
Вопрос: Могут ли быть выселены граждане из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма?
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
В соответствии со ст. 84 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) выселение граждан, предоставленных по договорам социального найма производится:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. В данном случае имеется ввиду предоставление благоустроенного жилья применительно к уровню обеспеченности граждан коммунальными услугами.
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма. Применительно к данному пункту выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма означает, что предоставляемые жилые помещения по договорам социального найма могут быть и неблагоустроенными, но должны соответствовать санитарно-техническим требованиям.
3) без предоставления других жилых помещений.
Вопрос: В каких случаях гражданам при выселении предоставляется другое жилое помещении? Каким оно должно быть?
Статьей 85 Жилищного Кодекса РФ предусмотрено выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Указанные правила установлены в императивных нормах и их выполнение является юридической обязанностью наймодателя. Выселение граждан может производиться только в судебном порядке. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
В основе расторжения договора социального найма заложены принципы жилищного законодательства о соблюдении гарантий жилищных прав граждан, а именно недопустимость произвольного лишения права на жилье, условия проживания нанимателя и членов его семьи не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.
В соответствии со ст. 86 ЖК РФ при выселении граждан в связи с со сносом дома обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается на орган, который принял решение о сносе дома.
В силу ст. 87 ЖК РФ при выселении граждан в связи с переводом занимаемого жилого помещения в нежилое или признания его непригодным для проживания обязанность предоставить гражданам другое благоустроенное жилое помещение возлагается на наймодателя по договору социального найма того жилого помещения, в котором они проживали до выселения.
Вопрос: В каких случаях граждане временно выселяются из занимаемых жилых помещений?
Статьей 88 ЖК РФ определен порядок предоставления другого жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома.
В данном случае наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Вместе с тем, в силу ч. 2 ст. 88 ЖК РФ наймодатель взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить в пользование другое жилое помещение с заключением договора социального найма.
Вопрос: Каким должно быть предоставляемое жилое помещение?
Следует отметить, что при выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 ЖК РФ, предоставление жилого помещения по договору социального найма носит компенсационный характер и гарантирует условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, в связи с чем применяются требования ст. 89 ЖК РФ, предусматривающей критерии "благоустроенности" жилого помещения, находящегося в границах соответствующего населенного пункта. Существенным является выполнение требований закона о предоставлении равнозначного по общей площади жилого помещения, в связи с чем предоставляемое жилое помещение не может быть меньше ранее занимаемого по площади и по количеству комнат. При этом граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).
Вопрос: Какие существуют исключения из правил предоставления жилых помещений при выселении из занимаемого жилого помещения?
Исключением из общих правил, установленных ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, являются случаи, предусмотренные федеральными законами.
Так, в соответствии с ч. 8 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности», если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит передаче религиозной организации, то гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления ( ст. 87.1 ЖК РФ) .
В соответствии с п. 3 ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
Вопрос: Какое жилое помещение предоставляется при выселении в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги?
Особым образом законодатель предусматривает возможность расторжения договора социального найма в судебном порядке с выселением нанимателя и проживающих с ним членов семьи при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (ст. 90 ЖК РФ). Нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено по договору социального найма в черте того же населенного пункта в домах государственного или муниципального жилищного фонда другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, а именно из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека. В данном случае предоставляемое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Вопрос: Принимает ли прокурор участие в суде при выселении граждан из жилых помещений?
Прокурор по данной категории дел вступает в процесс для дачи заключения в соответствии с ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ и обладает правом обжалования судебных постановлений в установленном законом порядке.
Помощник прокурора района Висков Д.А.
Прокурор района
старший советник юстиции В.В. Шоркин