Управление многоквартирным домом
С 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который предоставляет гражданам свободу выбора способов и форм управления своим домом.
Все мы где-то живем: один снимает комнату или квартиру, другой имеет муниципальное жилье или собственную квартиру. И всем нам важно, чтобы эта квартиры была пригодна для проживания, чтобы не засорялась канализация, не текла крыша, не пахло из подвалов. Все мы хотим зимой жить в теплых квартирах, иметь нормальное водоснабжение и чтобы дом был красивым и опрятным.
Мы привыкли к тому, что все эти проблемы кто-то решает за нас. От нас требуется лишь своевременно платить за жилье и коммунальные услуги. При этом мы ждем качества от предоставляемых нам услуг, хотим, чтобы все неполадки устранялись быстро и надежно и чтобы нам не приходилось неделями бегать по обслуживающим организациям, требуя вызова мастера.
Зачем нужно управление многоквартирным домом?
Если мы считаем, что нашей квартире нужен ремонт, мы, как правило, делаем его своими силами. Если же ремонт нужен дому, мы ждем помощи от обслуживающей организации и муниципалитета.
Нам не приходит в голову мысль, что именно мы должны ремонтировать свой подъезд, чердак или подвал. Но ведь это общее имущество дома, и если мы являемся собственниками квартир, мы должны нести расходы и на его содержание.
На собственников эта обязанность возложена законом. И в силу этою же закона у собственников есть право на долю в общем имуществе дома.
Что относится к общему
имуществу дома?
Это все имущество многоквартирного дома, которое не является частью ни одной из квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения (квартиры):
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты, лифтовые шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (технические подвалы);
- крыши;
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции: S механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры);
- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.
Все это имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. И являясь собственниками, мы обязаны поддерживать его в надлежащем состоянии. То есть ремонт крыш, чердаков, подъездов, благоустройство придомовой территории - это наша с вами обязанность.
Размер доли в праве собственности на общее имущество дома пропорционален площади квартиры или иного принадлежащего собственнику помещения (магазина, например). Соответственно, и расходы на содержание будут зависеть от площади помещения, находящегося в собственности.
Причем, продать эту долю отдельно от своей квартиры нельзя. Точно также нельзя потребовать выдела своей части чердака, подвала или крыши.
Итак, управление связано не только с содержанием собственной квартиры, но и дома в целом. Оно включает в себя организацию процесса выполнения работ и услуг по надлежащему содержанию и эксплуатации и земельного участка, на котором расположен дом и другие объекты недвижимости, связанные с домом (например, трансформаторные будки, технические постройки и др.). Организация контроля за техническим состоянием дома и внутридомового оборудования, проведения текущего и капитального ремонта, санитарного содержания дома и придомовой территории, коммунальные услуги - все это тоже является управлением домом.
Закон предлагает три способа управления домом:
- товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив (ЖК) или другой потребительский кооператив;
- управляющая организация (управляющая компания);
- управление самими собственниками квартир.
В соответствии с новым Жилищным кодексом жильцы многоквартирных домов обязаны в течение года (то есть до 1 марта 2006 года) выбрать один из предлагаемых способов управления многоквартирным домом. Если в течение этого времени вопрос об управлении домом не будет решен, орган местного самоуправления (администрация города, района) по результатам проведения конкурса в принудительном порядке назначит свою управляющую компанию.
Для того чтобы выбрать способ управления домом, необходимо провести общее собрание собственников жилых и нежилых помещений дома. В собрании участвуют только собственники - владельцы приватизированных квартир, а также граждане и организации, владеющие другими помещениями дома, например, собственники магазинов, офисов и других помещений, расположенных при доме. Граждане, которые занимают государственные или муниципальные квартиры, в собрании не участвуют. Они могут только присутствовать, но не голосовать. За них голосуют соответственно органы государственной власти или органы местного самоуправления, в собстеенности которых находятся эти квартиры.
Как провести общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме?
Шаг 1. Нужен инициативный собственник квартиры, который готов заняться проведением собрания, или инициативная группа.
Инициатору необходимо знать, что общее собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме. Очная форма предполагает собственно проведение собрания при непосредственном участии собственников квартир и помещений дома. То есть все они должны прийти и проголосовать.
Заочная форма означает, что собрания кактакового проводиться не будет. Вместо этого каждый собственник получит бюллетень (под расписку), который необходимо будет заполнить и к определенному сроку, указанному в сообщении о проведении собрания, отдать инициативной группе.
Достоинством заочной формы является также и то, что инициаторам собрания не нужно подыскивать помещение для его проведения и собирать всех жильцов в одно время в одном месте. Кроме того, у каждого из них будет достаточно времени поразмышлять над вопросами, содержащимися в бюллетене, и принять правильное решение.
Шаг 2. Подготовить информационное сообщение о проведении собрания.
Для начала надо определиться с формой проведения собрания. Если избрана очная форма, то нужно позаботиться о том, чтобы время и место проведения собрания могло обеспечить необходимый кворум. Кворум - количество голосов участников, при котором собрание правомочно, то есть его решения законны.
Если выбрана заочная форма голосования, то бюллетени для голосования, в которых будут отражены все вопросы повестки дня, должны быть подготовлены заранее.
В любом случае необходимо подготовить текст сообщения о проведении собрания и определить повестку дня.
Информационное сообщение должно содержать следующее:
- сведения об инициаторе собрании (ФИО гражданина или полное наименование юридического лица, адрес места жительства или места нахождения);
- форма проведения собрания (очное или заочное голосование);
- дата, место и время проведения или дата окончания приема бюллетеней, место, адрес, куда они должны передаваться повестка дня;
- порядок ознакомления с материалами, которые будут представлены на собрании, и адрес, где с ними можно ознакомиться.
Шаг 3. Оповестить всех собственников квартир и помещений дома о проведении собрания.
Информационное сообщение должен получить каждый собственник. При этом он должен быть предупрежден о предстоящем собрании, не позднее чем за 10 дней до его проведения под расписку или по почте заказным письмом. В дальнейшем, уже после проведения первого собрания, информацию о предстоящих общих собраниях жильцов можно будет просто размещать в помещении, доступном для всех собственников дома.
Но пока это помещение не определено решением общего собрания, оповещать всех придется или под расписку, или заказным письмом по почте. Если эта процедура будет нарушена, любой собственник сможет в судебном порядке потребовать признания такого решения недействительным и все старания пропадут напрасно.
Шаг 4. Провести собрание.
Эта часть самая сложная. Здесь инициатору собрания потребуются помощники, которые будут регистрировать участников, вести протокол и следить за порядком.
Общее собрание собственников помещений правомочно, если в нем участвует более половины от общего числа голосов.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
На самом деле это означает, что количество голосов, принадлежащее каждому участнику собрания, будет зависеть от общей площади принадлежащей ему квартиры или другого помещения (магазина, офиса, склада, гаража и т. п.).
Общее собрание правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. То есть собственники, владеющие в совокупности большей частью дома. Если кворума нет, то придется проводить собрание повторно.
Собственников, которые пришли на собрание, рекомендуется зарегистрировать, составив список участников. Если кворум есть, собрание можно открывать.
Начать лучше с выборов председателя и секретаря собрания, который будет вести протокол. Этот вопрос будет первым пунктом повестки дня. После этого можно переходить к остальным вопросам. Желательно, чтобы в перечень вопросов повестки дня вошел вопрос об определении места (помещения дома), где будут размещаться информационные сообщения и объявления о проводимых собраниях. В дальнейшем это позволит минимизировать расходы на проведение общего собрания.
Важно: повестку дня менять нельзя! Она должна соответствовать той, что была указана в информационном сообщении о проведении собрания.
Для голосования лучше заранее подготовить бюллетени. Целесообразно выбрать счетную комиссию и передать ей функции подсчета голосов.
Бюллетени для голосования выдаются участникам под расписку, заполняются и отправляются в урну для голосования каждым участником. После подсчета голосов по каждому вопросу счетная комиссия объявляет результаты голосования.
Эти результаты должны быть занесены в протокол общего собрания.
Такая процедура используется, если собрание проводится в форме очного голосования.
Если собрание проводится в заочной форме, достаточно, чтобы собственники сдали свои бюллетени в указанный в информационном сообщении срок инициативной группе.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании.
Если же на общем собрании рассматриваются такие вопросы, как:
- реконструкция многоквартирного дома, его расширение или надстройка;
- строительство хозяйственных построек и других зданий, сооружений;
- ремонт общего имущества дома;
-использование земельного участка, на котором находится дом;
- передача в пользование, например, в аренду, общего имущества дома,
-для принятия решения необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Шаг 5. Сообщить о решении общего собрания и итогах голосования всем собственникам.
Итоги голосования и решения, принятые общим собранием, должны быть доведены до сведения всех собственников. Для этого в течение10 дней со дня принятия решения
инициативная группа (инициатор) собрания обязана разместить в общедоступном для всех жильцов месте (помещении данного дома) информацию о результатах собрания.
Шаг 6. Выполнить решение общего собрания или обжаловать его.
Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений дома! Даже если они не принимала участия в голосовании. Если собственник с решением общего собрания не согласен, он может обжаловать его в суд в течение 6 месяцев. Воспользоваться своим правом на обжалование собственник может только в том случае, если он не участвовал в собрании или голосовал «против».
Срок обжалования исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Дальнейшие действия по управлению домом зависят от того, какое решение было принято.
Вариант 1. Если собственники решили выбрать управляющую организацию...
В этой ситуации важно, чтобы собственники на собрании проработали те условия, на которых они собираются взаимодействовать с управляющей компанией (проект договора). На условиях, которые будут указаны в решении общего собрания, каждый собственник обязан заключить договор с управляющей организацией. Даже если он в этом собрании не участвовал или голосовал против решения.
И здесь важно иметь в виду, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. То есть даже если мы с вами и не согласны с решением большинства собственников, нам все равно придется ему подчиниться и заключать договор с той компанией, которую они выбрали, и на тех условиях, за которые они проголосовали.
Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников. Заключается такой договор на срок от одного года до 5 лет.
Управляющая компания за плату будет предоставлять услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и коммунальные услуги. Фактически, управляющая компания может стать посредником между гражданином и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги и взять на себя функцию сбора платежей за них.
При этом у собственников появляется право контролировать деятельность управляющей организации в части выполнения ею своих обязательств по договору. Но предоставляя собственникам это право, новый Жилищный кодекс не дает разъяснений, как должен осуществляться такой контроль, оставляя это на усмотрение самих собственников. Механизм контроля должен быть прописан в самом договоре.
Вариант 2. Собственники решили управлять своим домом самостоятельно.
То есть собственники отказались от привлечения управляющей компании. Это означает, что все вопросы управления домом собственники должны будут решать сами, путем проведения общих собраний по описанной выше процедуре. Собственники могут выбрать из своего числа того, кто будет действовать от их имени. Это должно быть зафиксировано в решении общего собрания.
Общее собрание должно определить, будет ли заключаться договор с какой-либо организацией, которая будет заниматься ремонтом, содержанием и техническим обслуживанием дома, или в этом нет необходимости. Например, жильцы могут своими силами убирать подъезды и дворовую территорию. В то же время, если дому потребуется капитальный ремонт.
Если же решено, что какая-то организация будет обслуживать дом постоянно, с ней, как и в предыдущем случае, должен быть заключен договор. Только это будет уже не договор управления многоквартирным домом, а договор (или несколько договоров с одной или разными организациями) по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом все собственники будут выступать в качестве одной стороны в таком договоре.
А вот договоры, связанные с предоставлением коммунальных услуг, то есть водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления будут заключаться каждым собственником от своего имени.
Вариант 3. Решено создать ТСЖ (товарищество собственников жилья).
ТСЖ - это некоммерческая организация, которая объединяет собственников помещений дома для того, чтобы они могли совместно управлять им, обеспечить его должную эксплуатацию, а также пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома.
Если жильцы решили возложить функции по управлению домом на ТСЖ, то ТСЖ сначала необходимо зарегистрировать как юридическое лицо. Для этого общее собрание большинством голосов должно сначала утвердить устав ТСЖ. Лучше, если разработкой устава и процедурой регистрации займется юрист.
После регистрации ТСЖ необходимо поставить на учет в налоговой инспекции, пенсионном фонде, фонде обязательного социального страхования, фонде обязательного медицинского страхования и в органах статистики. ТСЖ должно иметь свою печать, банковский счет и имущество. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по его обязательствам, равно как и само товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
Важно помнить, что в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Кроме того, в одно ТСЖ могут объединиться несколько многоквартирных или частных домов.
Что даст создание ТСЖ?
ТСЖ может:
- от имени всех своих членов - собственников квартир и помещений дома – заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества дома, об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах всех собственников;
- определять расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, на капитальный ремонт и другие цели;
- брать кредиты в банке;
- надстраивать, перестраивать, передавать в пользование часть общего имущества дома, например, сдавать его в аренду;
- приобретать и застраивать земельные участки.
Это далеко не полный перечень возможностей ТСЖ. На практике это означает, что ТСЖ может осуществлять полное управление домом.
ТСЖ может заключить договор с обслуживающей организацией, которая будет ремонтировать и благоустраивать дом, а может делать это самостоятельно, создав, например, собственную ремонтно-эксплуатацион-ную бригаду или привлекая наемных работников. ТСЖ может самостоятельно собирать все коммунальные и другие платежи с жильцов и перечислять их соответствующим службам.
Для всех собственников квартир и помещений дома ТСЖ устанавливает обязательные платежи и взносы в соответствии с долей каждого в праве собственности на общее имущество дома. Эта доля пропорциональна площади квартиры или помещения, которым владеет собственник. То есть чем больше площадь вашей квартиры или магазина, тем больше вы будете платить за содержание и ремонт дома и придомовой территории.
Конкретный размер обязательных платежей и взносов устанавливается общим собранием ТСЖ. Если собственник отказывается платить взносы и обязательные платежи, ТСЖ может взыскать их в судебном порядке. При этом не важно, голосовал собственник «за» или «против» решения, устанавливающего размер взносов.
Но взимая такие платежи, ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние дома, своевременно проводить капитальные и текущие ремонты, благоустраивать придомовую территорию.
Как осуществляется управление ТСЖ?